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mABC propose des audits spécifiques de bail commercial, lors des étapes clefs de la vie de l’entreprise ou du propriétaire, par un avocat spécialisé, sur toute la France.

Audits locataires :

• Audit spécial Covid 19
• Audit au cours du bail commercial
• Audit avant renouvellement du bail commercial 
• Audit avant acquisition d’un fonds de commerce
• Audit avant acquisition des parts sociales
• Audit avant cessation des paiements

Audits bailleurs :

• Audit au cours du bail commercial
• Audit avant renouvellement du bail commercial
• Audit avant acquisition ou vente des murs

Virginie Heber-Suffrin est avocate au barreau de Paris depuis 27 ans et associée fondatrice du cabinet HSA AVOCATS à Paris (17éme).

Elle exerce en conseil et en contentieux en droit des baux commerciaux à Paris et en province.

Elle assiste ses clients notamment lors des congés, renouvellements, indemnités d’éviction, résiliation, résolution, cession, sous-location, déspécialisation.

Pour tous types de locaux : commerces, hôtels, brasseries, bureaux, boutiques, sites industriels, entrepôts.

Sa clientèle est constituée d’entreprises (TPE, PME, CAC 40, fonds) et de particuliers.

• Virginie Heber-Suffrin nous répond :

« Depuis les récentes réformes Pinel/ACTPE (2014), Macron (2015) et la réforme du droit des contrats (2016 et 2018), je constate que locataires et bailleurs ne sont pas informés de « leurs nouveaux droits ».

Il s’agit plus de droits pour les locataires et d’obligations pour les bailleurs.

Des locataires payent, sans le savoir, des charges qui ne sont plus dues depuis les réformes.

Des locataires ou des bailleurs respectent des clauses écrites dans leur bail alors que depuis la loi Pinel/ACTPE de 2014, elles sont « réputées non écrites ».

• Qu’est-ce que cela veut dire « réputé non écrit » ?

C’est simple, vous prenez votre bail et vous rayez la clause réputée non écrite, vous n’avez pas à la respecter même si elle est écrite noir sur blanc dans votre bail commercial, mais encore faut-il la connaitre ! C’est l’intérêt d’un audit.

 

• Pouvez-vous nous donner des exemples ?

J’ai eu un client locataire hôtelier dont le bail s’était renouvelé le 31 janvier 2020 (donc postérieurement à la loi Pinel) sans signature d’un avenant. Il avait payé 140 000 € de travaux de toiture en décembre 2020. Or ces travaux, relevant de l’article 606 du Code civil étaient depuis la date de renouvellement du bail le 31 janvier 2020 à la charge du bailleur, ce que le locataire ignorait.

L’événement déterminant a été un contentieux dans un laboratoire de production, à la suite d’une cession. L’acquéreur avait omis d’auditer le bail avant la cession. Il s’est retrouvé avec son unique site de production dans un état lamentable, ce qui a créé un lourd contentieux. Un audit de son bail commercial avant la cession aurait eu une double utilité : éviter un contentieux et diminuer le prix de cession ».

Une analyse détaillée des clauses du bail commercial et des avenants par un avocat spécialisé en bail commercial.

La rédaction d’un compte-rendu des irrégularités détectées avec des conseils appropriés.

La transmission du compte-rendu sous trois jours ouvrés.

• Si la clause d’indexation est stipulée uniquement à la hausse le locataire peut demander sa suppression et le remboursement des sommes versées

Ex. Condamnation du bailleur à rembourser au locataire 174.219,26 € (Cour d’appel Paris 30 janvier 2019, n°17/07597) Ex.2 Condamnation du bailleur à rembourser 53.264,31 €  (Cour de cassation 14 janvier 2016, n° 14-24.681)

• Si la régularisation annuelle des charges est non conforme, le locataire peut demander le remboursement des appels de charges perçus

Ex. Condamnation du bailleur au remboursement de 21.342,80 € d’appels provisionnels sur charges non justifiées ni régularisées : Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2018, n° 17/10733)

• Si les clauses transférant certains impôts au locataire sont mal libellées (taxe foncière, taxe de balayage, TEOM, taxe sur les locaux  à usage de bureaux, CET etc…) le locataire peut en demander le remboursement

Ex. Confirmation de la condamnation du bailleur au remboursement de 44.721,55 € de charges non justifiées et notamment de 6.092 € de TEOM (Cass. civ. 3, 13-09-2018, n° 17-22.498)

Ex. Taxe foncière indue : 10 000 €/ an  – préjudice financier sur 9 ans : 90 000 €

• Si les charges de travaux et honoraires mis à la charge du bailleur sont illicites, le locataire peut en demander le remboursement (article 606, remplacement, vétusté, ravalement, mise en conformité, charges prescrites par les administrations et honoraires liés à la réalisation des travaux…)

Ex. Condamnation du bailleur à 17.260,10 € au titre de travaux de ravalement (Cour d’appel de Paris, 08 décembre 2015, n° 14/20433)

• Si les états prévisionnels des travaux des trois prochaines années ne sont pas mentionnés en annexe du bail, le locataire peut contester tout appel de charges relatifs à ces travaux
• Si la clause résolutoire n’est pas légale le locataire peut demander sa suppression, etc…